O czym pamiętać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Zakup własnego mieszkania, to decyzja bardzo poważna, której nie podejmuje się pod wpływem chwili. A zatem i sam wybór wymarzonego „M” powinien być dobrze przemyślany, a przede wszystkim dokładnie przeanalizowany. Zbyt pochopna decyzja może kosztować nas sporo nerwów, a co gorsza pieniędzy.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego różni się od zakupu mieszkania od dewelopera. Należy tutaj pamiętać o kilku istotnych elementach, których nie będziemy brali pod uwagę przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego.

Stan techniczny

To, na co w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania jest oczywiście jego stan techniczny. Niejednokrotnie zdarza się, że zdjęcia w Internecie nie oddają rzeczywistości, albo po prostu nie pokazują tych elementów wnętrza, które wymagają odświeżenia. I chociaż mieszkanie do remontu z reguły jest tańsze, warto zastanowić się, czy chcemy czekać na jego wyremontowanie oraz – czy koszty remontu po zsumowania z kosztami zakupu mieszkania nie przewyższą ceny za tzw. mieszkanie „pod klucz”.

Warto także zwrócić uwagę na budynek, w którym znajduje się interesujący nas lokal. Jeśli mieszkanie jest na piętrze to czy jest w nim winda, czy będziemy zdani na wchodzenie po schodach.

Równie ważnym aspektem, który należy sprawdzić jest okolica, w jakiej znajduje się lokal. Jeśli posiadamy dzieci lub planujemy je mieć – warto upewnić się, czy w pobliżu jest przedszkole, szkoła, przychodnia, sklepy – tak by nie tracić czasu na dojazdy na drugi koniec miasta.

Stan prawny nieruchomości

Kiedy po dokładnych oględzinach zdecydujemy już, że właśnie tutaj chcemy mieszkać – kolejnym krokiem jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. W tym celu powinna nam pomóc księga wieczysta, w której znajdują się, a w zasadzie powinny znajdować się podstawowe informacje na temat właściciela nieruchomości, jej powierzchni oraz ograniczonych praw rzeczowych – służebności, użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy hipoteki.

Oczywiście księga wieczysta nie powinna być jedynym źródłem informacji. Zdarza się, że właściciel nie zaktualizował informacji lub zgłoszony przez niego wpis, nie został jeszcze rozpatrzony. Dlatego też przeglądając księgi wieczyste należy także zwracać uwagę na wzmianki pojawiające się w poszczególnych działach.

Skąd wziąć numer księgi wieczystej

Najprostszym rozwiązaniem jest poprosić o niego sprzedającego. Jeśli faktycznie zależy mu na sfinalizowaniu transakcji nie powinien robić problemów z udostępnieniem tego dokumentu. Posiadając numer księgi wieczystej, jej treść można sprawdzić na portalu ekw.ms.gov.pl, wieczyste.pl lub hipoteki.pl. Opcje te są darmowe, dodatkowo, portale komercyjne oferują pobranie księgi wieczystej w PDF.

W przypadku braku informacji ze strony sprzedającego, można spróbować wyszukać księgę wieczystą po adresie lub po numerze działki. Opcja ta jest jednak płatna i oferowana tylko przez portale komercyjne. Ceny za ustalenie takiej informacji zaczynają się już od 19 zł.

Zadatek a zaliczka

Konsekwencją decyzji o zakupie nieruchomości jest najczęściej spisanie umowy przedwstępnej, która z kolei będzie wiązała się z koniecznością wpłacenia sprzedającemu zaliczki lub zadatku. W teorii obydwa pojęcia są do siebie zbliżone, a uznaje się je za synonim. W praktyce są do dwa różne pojęcia, niosące ze sobą zupełnie różne konsekwencje.

Zadatek

Definicję zadatku (w przeciwieństwie do zaliczki) reguluje art. 394 KC. Zgodnie z jego zapisem: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W praktyce oznacza to, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy przeniesienia własności ze swojej winy, sprzedający ma prawo zachować zadatek. Jeśli natomiast transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, będzie on musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zdarzają się jednak sytuacje, w których zadatek jest zwracany w niezmienionej kwocie, bez żadnych konsekwencji. Następuje to wtedy, gdy umowa:

• nie doszła do skutku, ale żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności;
• nie doszła do skutku, ale winę za to ponoszą obydwie strony;
• została rozwiązana na mocy postanowienia sądowego.

Zaliczka

Kodeks Cywilny nie definiuje pojęcia zaliczka. Nie stanowi ona formy zabezpieczenia umowy. Jeśli sprzedający wycofa się z wykonania umowy, zwraca zaliczkę, bez jakichkolwiek konsekwencji.