Na czym polega hipoteka przymusowa?
Większość z nas zapewne wie, czym jest hipoteka i zapewne wielu też miało już z nią styczność, podczas zakupu wymarzonego mieszkania lub domu. W wielkim skrócie – hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawia się na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzyciela. Jest ona skutkiem dobrowolnej umowy pomiędzy wierzycielem a kredytobiorcą, najczęściej pomiędzy bankiem a konsumentem (właścicielem nieruchomości), który chce otrzymać kredyt. Hipoteka powstaje poprzez dokonanie wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli spłacimy kredyt – jest ona wykreślana z księgi. Warto pamiętać, że nawet pomimo wpisu hipoteki do KW, właściciel nieruchomości pozostaje ten sam, oczywiście dopóki spłaca zaciągnięte zobowiązanie.
Hipoteka przymusowa
Znając definicję hipoteki dobrowolnej/umownej nietrudno domyśleć się, na czym polega hipoteka przymusowa. Zgodnie z nazwą, jest to zabezpieczenie na nieruchomości dłużnika, wpisane bez jego zgody, a nawet wiedzy. By jednak tego dokonać wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy (tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności), który jest podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Co ważne, hipoteka przymusowa nie musi być związana z kredytem hipotecznym. Może ona dotyczyć zupełnie innego długu.
Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Poza tytułem wykonawczym, zgodnie z art. 110 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:
1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 425 oraz z 2019 r. poz. 730);
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.
Hipoteka przymusowa może również zostać ustanowiona na wniosek Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, jeśli płatnik posiada zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek. Podstawą wpisu takiej hipoteki będzie decyzja o stwierdzeniu istnienia należności składkowych. Co ważne, nawet jeśli dana nieruchomość dłużnika nie posiada księgi wieczystej, ZUS może wystąpić z wnioskiem o jej założenie.
Poza nieruchomością dłużnika, hipoteka przymusowa może obejmować:
– nieruchomość, która stanowi przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkową nieruchomości stanowiąca udział wspólników takiej spółki – gdy dłużnikiem jest spółka,
– nieruchomość, która stanowi przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka,
– część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika,
– użytkowanie wieczyste, w tym budynki i inne urządzenia, które znajdują się na nieruchomości i stanowi przedmiot użytkowania wieczystego, a są własnością użytkownika wieczystego,
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie,
– wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
– statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.
Kupno nieruchomości z hipoteką przymusową
Oczywiście sprzedaż, jak i kupno nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest możliwe. Należy jednak pamiętać, że wszelkie obciążenia przejdą na nowego właściciela nieruchomości. Dlatego w przypadku chęci zakupu mieszkania z hipoteką, czy to umowną, czy też przymusową, najlepiej jest dopełnić wszelkich formalności przed dokonaniem transakcji.